Нюансы аренды жилья с последующим выкупом

Многие люди или компании не обладают значительными накопленными средствами для приобретения жилой или коммерческой недвижимости. Идеальным решением для них считается аренда жилья с последующим выкупом.

Данный процесс может выполняться в отношении не только квартир, но и разных коммерческих сооружений. Для юридически грамотного оформления данного процесса непременно составляется соответствующий договор.

Особенности процедуры

Аренду с выкупом относительно недавно можно было оформить только предпринимателям в отношении коммерческих объектов, но теперь данная возможность имеется и у частных лиц.

Важно! Обычно данный договор составляется для земельных участков, а после окончания оговоренного в контракте срока производится их выкуп.

По закону имеется возможность в любом договоре аренды указывать возможность в будущем выкуп объекта арендатором. Также допускается составлять специальное дополнительное соглашение.

Важно! Не допускается пользоваться данной возможностью представителям власти.

Даже при появлении небольших задолженностей по оплате аренды не допускается расторжение такого договора, поэтому не имеет права арендодатель отказать арендатору в выкупе объекта. При возникновении каких-либо спорных ситуаций все решается с помощью судебного разбирательства.

Договор аренды составляется при учете особенностей:

• минимальный срок аренды, являющийся непрерывным, составляет 2 года до момента выкупа недвижимости;
• выкуп жилплощади осуществляется исключительно во время, оговоренное и указанное заблаговременно в документе;
• арендовать таким способом разрешается только определенные помещения, так как не допускается выкупать этим методом какие-либо государственные объекты.

Для арендаторов договор аренды, по которому дается возможность в будущем выкупить недвижимость, считается выгодным. К основным преимуществам относят:

• не требуется существенная сумма денег, используемая для первоначального взноса при оформлении ипотеки, или для непосредственного приобретения имущества;
• не приходится уплачивать значительные проценты, устанавливающиеся по ипотечным кредитам;
• гражданин имеет право проживать в арендуемых объектах, и для этого не требуется оформлять большое количество разных справок и документов;
• допускается выполнять перепланировку и ремонтные работы в помещениях;
• арендатор обладает правом расторгнуть договор аренды при наличии соответствующих оснований.

Важно! Существует специальная государственная программа, реализуемая совместно с АИЖК, которая предоставляет частным лицам возможность приобрести квартиру на основании договора аренды.

Имеются преимущества такой сделки и для арендодателя:

• он устанавливает достаточно высокую цену на недвижимость, превышающую среднюю стоимость аналогичных объектов на рынке;
• защищен от мошенничества, так как непосредственные права собственности на жилье переходят к арендатору только после полной выплаты стоимости квартиры.

Таким образом, аренда с правом выкупа — это популярная процедура, обладающая определенными плюсами для обеих сторон, участвующих в сделке. Государственная программа предлагает пользоваться этой возможностью каждому частному лицу, желающему приобрести жилую недвижимость.

Основные этапы процесса

Процедура оформления жилого объекта в аренду выполняется в последовательных действиях:

1. Определяются оптимальные условия для приобретения недвижимости. За счет того, что отсутствуют формализованные ограничения, имеется возможность для каждого человека найти подходящий объект, при этом не имеет значения уровень его дохода. Важно решить заблаговременно, какая стоимость объекта оптимальна для человека или семьи. В новых квартирах может отсутствовать ремонт, поэтому учитывается необходимость оставить средства для его проведения. Определяются подходящий район и размер недвижимости. Решается, какой срок выкупа подходит для потенциальных арендаторов.
2. Осуществляется поиск самой жилой недвижимости. Для этого можно пользоваться разными газетами с объявлениями, подсказками знакомых, многочисленными агентствами недвижимости или непосредственным посещением офисов разных застройщиков в городе. При обращении к посредникам учитывается необходимость несения дополнительных трат. Нужно найти квартиру в доме, который будет удобен для постоянного проживания для будущих владельцев.
3. Согласование условий. Этот этап считается важным, так как оговариваются все нюансы оформления договора аренды. Не допускаются какие-либо разногласия между сторонами, поэтому арендатор и арендодатель должны найти компромиссы по всем вопросам.
4. Подписывается договор аренды, выступающий гарантом совершения сделки. Желательно его заключать в присутствии юриста, что существенно снизит рискованность совершения процедуры.
5. Регистрация сделки. Собираются документы на квартиру, а потенциальный арендатор представляет только паспорт. Непременно оплачивается государственная пошлина и уплачивается аренда за месяц вперед. Нередко в договоре предусматривается необходимость предоставления залога или уплаты первоначального взноса.

Таким образом, арендовать жилье с правом выкупа достаточно просто. Данная процедура легко выполняется любым частным лицом.

Особенности использования госпрограммы

При использовании государственной программы, называемой «Жилье в рассрочку», необходимо сотрудничать с закрытым ПИФом. Весь процесс найма определенной квартиры с помощью такого предложения государства выполняется в последовательных действиях:

• будущий арендатор и покупатель выбирает подходящую для него квартиру, причем она может быть представлена на первичном или вторичном рынке;
• далее он обращается в МЖРК, выступающей сервисной компанией для осуществления процедуры передачи квартиры в аренду;
• данная фирма выкупает квартиру, в результате чего она становится собственностью этого фонда;
• предоставляется недвижимость покупателю в рассрочку, для чего дается ему на выплату полной стоимости 15 лет;
• в день оформления сделки может осуществляться заселение в квартиру;
• платежи за жилье вносятся ежемесячно в течение всего срока действия договора аренды;
• любой ежемесячный платеж разделен на две части, одна из которых предназначается для уплаты аренды, а другая — для выкупа жилья.

Таким образом, при приобретении квартиры с помощью программы, предлагаемой государством, обеспечивается возможность купить жилье на выгодных условиях. За счет того, что все действия производятся с помощью специальной организации, одобренной властями, риск мошенничества снижается до минимума.

Особенности составления договора

Данный документ по содержанию и иным особенностям схож с договором лизинга.

Важно! Контракт состоит из двух частей, причем первые положения имеют отношение к найму жилья, а вторые — к его купле-продаже.

Регистрация такого документа может осуществляться двумя способами:

• регистрируется сначала контракт в качестве договора аренда, а после передачи квартиры в собственность арендатора и уплаты всей ее стоимости производится еще одна регистрация, но теперь договора купли-продажи;
• регистрируется купля-продажа недвижимости с обременением, которое снимается только после полной выплаты стоимости жилья.

Важно! Выбранный способ регистрации непременно прописывается в документе.

Какие пункты содержатся в договоре?

Данный документ непременно содержит:

• реквизиты и наименования сторон;
• описание квартиры, передающейся в аренду на основании договора, при котором в будущем она будет выкуплена арендатором;
• способ внесения арендных платежей, а также их размер и даты внесения;
• тарификация, встречающаяся во многих аналогичных контактах, так как составляются они на длительный срок, поэтому может существенно увеличиваться стоимость недвижимости;
• дата регистрации;
• условия, на которых может быть расторгнут договор любой из сторон;
• положения, имеющие отношение к внесению арендной платы;
• допустимые непредвиденные ситуации;
• наличие страховки, для чего придется привлекать соответствующие агентства.

Все данные пункты должны оговариваться обеими сторонами заранее. Желательно достичь компромисса в отношении каждого вопроса.

Важно! Рекомендуется составлять данный договор в присутствии юристов, разбирающихся в основных тонкостях данного процесса, что позволит избежать мошенничества со стороны арендатора или арендодателя.

Риски каждой стороны

Особенностью такого договора выступает то, что право собственности переходит только после того, как за квартиру будет уплачена вся стоимость. Каждая сторона, участвующая в сделке, обладает своими рисками.

Продавец, выступающий арендодателем, рискует следующим:

• недвижимость за период выплаты может существенно подорожать, что приведет к упущению существенной выгоды, так как обычно договор составляется на срок до 10 лет;
• многие арендаторы пользуются недвижимостью не в тех целях, которые указываются в документе, например, сдают в поднаем или занимаются в ней коммерческой деятельностью;
• арендодатель вынужден самостоятельно уплачивать налог на недвижимость и некоторые другие платежи, причем они увеличиваются ежегодно, поэтому прибыль от сдачи квартиры в такой вид аренды может существенно уменьшиться к концу срока.

Покупатель, являющийся одновременно арендатором, также сталкивается с определенными рисками:

• весь срок уплаты аренды гражданин не является собственником квартиры, поэтому не может распоряжаться ею по своему усмотрению;
• если у человека по разным причинам снизится платежеспособность, и он не сможет уплачивать арендные платежи, то арендодатель может расторгнуть договор, а уплаченные уже средства не будут возращены;
• некоторые документы предусматривают возможность повышения арендных платежей и стоимости всей квартиры в целом, и осуществить это продавец может в любое время;
• арендодатель может умереть до окончания договора аренды, поэтому придется вновь его составлять с наследниками, причем они могут изменить условия соглашения;
• жилье может находиться в залоге или под арестом, а если арендодатель объявит себя банкротом, то недвижимость может быть отнята, поэтому арендатор не сможет стать ее собственником.

Таким образом, арендованные квартиры на основании договора, по которому в будущем они могут быть выкуплены, приобретаются людьми на выгодных условиях. Однако имеются определенные риски для обеих сторон, участвующих в сделке. Чтобы процесс был официальным, а также снизилась вероятность мошенничества, рекомендуется пользоваться специальной государственной программой для аренды и покупки жилья.